Let op bij aankoop van vastgoed in een gedwongen verkoop

De aankoop van een perceel in een openbare veiling is weliswaar vaak een gunstige gelegenheid, maar er zijn altijd bepaalde risico’s aan verbonden

Let op bij aankoop van vastgoed in een gedwongen verkoop

Debiteuren die rekeningen niet of steeds te laat betalen zijn vervelend en kosten uw bedrijf onnodig geld. Natuurlijk is dit in het geval van Duitse debiteuren nog eens extra lastig. Wie grensoverschrijdend actief is, moet rekening houden met zulke problemen. Regelmatig krijgen wij hier op kantoor te maken met vorderingen van cliënten tegenover debiteuren.

Voor zover een crediteur beschikt over zekerheden in het Duitse Grundbuch (kadaster), bestaan er afhankelijk van de inhoud van de kadastrale oorkonde drie mogelijkheden, deze zekerheden te gelde te maken.

Gecompliceerde procedure

Allereerst bestaat er de mogelijkheid, indien overeengekomen, beslag te laten leggen op het vermogen van de schuldenaar. Daarnaast kan een schuldeiser in geval van non-betaling van zijn Duitse debiteur dwangmatig beheer over het object in kwestie aanvragen met overeenkomstige opbrengsten. Als niets meer helpt, bestaat als laatste optie de vordering via het Grundbuch te executeren. De gedwongen openbare verkoop is een uiterst gecompliceerde procedure die via de rechter opgestart dient te worden met de opdracht aan een taxateur, verscheidene veilingdagen alsmede alomvattende kennisgeving van diverse eisen.

Om te beginnen moet de openbare verkoop worden aangevraagd bij de rechtbank. Vooraf is het zaak de hypotheek (Grundschuld) op te zeggen en hiervan formeel schriftelijk kennis te geven. De rechter geeft vervolgens opdracht aan een deskundige om de marktwaarde van het perceel te bepalen. Vervolgens wordt er een datum voor de openbare veiling bepaald die door belangstellenden kan worden bezocht.

Overdrachtsbelasting

Mocht een Nederlandse BV het te veilen perceel willen kopen moeten er verschillende bescheiden worden overhandigd. Ook dient er een borgsom te worden gedeponeerd. Deze borgsom kan niet zomaar cash worden overhandigd op de dag van de veiling, maar moet tevoren worden overgemaakt. De ervaring toont aan dat de nodige documentatie ter vertegenwoordiging van de BV of ook de zekerheidsstelling vaak niet op orde zijn en de aankoop van het object hierdoor niet tot stand komt. Ook gebeurt het wel eens dat iemand zo’n object als particulier koopt om het op een later tijdstip gunstig naar zijn BV over te laten schrijven. En dan tot de ontdekking komt dat het Finanzamt nog een keer overdrachtsbelasting opeist.

De aankoop van een perceel in een openbare veiling is dus weliswaar een gunstige optie, maar er zijn altijd bepaalde risico’s aan verbonden. Heeft u vragen over de openbare verkoop van vastgoed in Duitsland, neem dan contact op met Alexander Crämer.

Op dinsdag 10 april a.s. zal de heer Alexander Crämer een seminar gaan houden over het thema `Aankoop van vastgoed in Duitsland´. Voor meer informatie raadpleeg https://www.businessacademie.de/seminars/evenement/165-aankoop-van-vastgoed-in-duitsland

 

  • gepubliceerd : dinsdag, 13 maart 2018