maandag, 06 maart 2017

Verhuur van woonvastgoed is rendabel, maar ken je klant!

Een verhuurder mag zijn huurder niet voorschrijven van welke kleuren deze zijn muren voorziet. Wel moet de woning bij vertrek in een redelijke staat worden opgeleverd

Verhuur van woonvastgoed is rendabel, maar ken je klant!

Investeren in woonvastgoed in de grote Duitse steden biedt momenteel goede kansen op rendement. Ondanks de vaak afwijkende  wet- en regelgeving inzake de rechten en plichten van een huurder is Duitsland voor vastgoedinvesteerders alleen al vanwege de actueel historisch lage hypotheekrentetarieven een uitstekende optie.

Wel is een grondige kennis van het Duitse huurrecht hierbij op zijn plaats, want dit is buitengewoon complex en Duitse rechtbanken wijzen dan ook jaarlijks talrijke vonnissen op dit gebied.

In tal van gevallen moesten deze zich in het verleden bijvoorbeeld bezighouden met al te opzichtig gekleurde muren of behangsels in een huurwoning. Die willen namelijk wel eens voor ongenoegen zorgen. In een concreet geval hadden huurder en verhuurder ruzie gekregen over nog uitstaande huur; ook na beëindiging van het contract was de huurder blijven wonen maar betaalde geen huur. En toen de dame in kwestie uiteindelijk samen met haar dochter was vertrokken, trof de huurbaas in de woonkamer donkerbruin vinyl behang aan, in de slaapkamer was een borduursel op het behang geplakt en in de kinderkamer waren de muren fel oranje gekleurd. Voor de noodzakelijke opknapbeurt eiste de verhuurder vervolgens schadevergoeding van de ex-huurder bij het Landgericht Berlin. 

“Schönheitsreparaturen”

De zogenoemde “Schönheitsreparaturen” in huurwoningen houden de rechtbanken in Duitsland met de regelmaat van een klok bezig. Bedoeld zijn hiermee geenszins herstelwerkzaamheden, maar alleen simpele schilderwerkzaamheden. In een huurovereenkomst is meestal vastgelegd dat de huurder hiervoor opkomt; hij wordt geacht de woning zo op te leveren, zoals hij deze bij zijn intrek heeft aangetroffen. In de afgelopen jaren hebben verscheidene rechtbanken enkele clausules buiten werking gesteld die voor de huurder van een woning al te nadelig uitpakten, bijvoorbeeld dat hij om de zoveel tijd zou moeten renoveren. Daarnaast werd wel bepaald dat de huurder zo’n “Schönheitsreparatur” in ieder geval bij zijn vertrek dient uit te voeren. Of de huurder de algehele toestand van zijn woning moet vernieuwen, hangt af van de bepalingen in het huurcontract. Is in het huurcontract niets naders geregeld, is de toepasselijke clausule buiten werking en hoeft hij niet te schilderen.

Nu mag een huisbaas volgens een uitspraak van de Bundesgerichtshof in Karlsruhe (2008) zijn huurder niet voorschrijven, hoe deze voor de duur van de huurovereenkomst qua kleur vorm geeft aan zijn woonruimte. Wel dient de woning na vertrek van de huurder een toestand te vertonen, die de verhuurder in staat stelt het object meteen opnieuw te verhuren. En aangezien dit m.b.t. de bovengenoemde oranje en donkerbruine muren niet het geval was, werd de huisbaas aan het eind van een procedure in het gelijk gesteld. Het Landgericht Berlin oordeelde dat de toestand van de woning in kwestie niet meer viel te rechtvaardigen met normale slijtage door woongebruik. De rechters beschouwden het in tegendeel als opzettelijke beschadiging van een huurwoning en veroordeelden de voormalige huurder tot het betalen van de renovatiekosten ter hoogte van € 1.700.     

Wilt u meer weten over huurrecht in Duitsland, neem dan contact op met Udo Croonenbrock of  Alexander Crämer.