Beleggen in Duitsland: aankoop van een vakantiehuis

Beleggen in Duitsland: aankoop van een vakantiehuis

Duitsland is voor Nederlanders een attractief vakantieland. Steeds meer Nederlanders beleggen daarom in een vakantiehuis in Duitsland, zij het in Winterberg, zij het aan de kust of in het Zwarte Woud helemaal in het Zuiden van het land. Niks mis mee! Toch komt er meer bij kijken dan over het algemeen bekend is.

U kunt als eigenaar niet zomaar zonder toestemming van de gemeente tijdelijk gebruik maken van uw stulpje of het als onroerend goed aan vakantiegangers verhuren. Veel vakantiedomeinen in Duitsland hebben namelijk verplichtend bepaald dat een vakantiehuis continu verhuurd dient te worden. Huizen die alleen maar tijdens vakanties door hun eigenaar worden bewoond, kunnen de infrastructuur van een vakantieregio niet aan het draaien houden. Het verdient daarom aanbeveling alvorens een koopovereenkomst te tekenen contact met de gemeente in kwestie op te nemen, om vooraf te toetsen, of verhuur of tijdelijk gebruik überhaupt mogelijk is.

Daarnaast heeft de aankoop van vastgoed in Duitsland ook een aantal fiscale consequenties.

Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)

Bij aankoop van onroerend goed moet in Duitsland Grunderwerbsteuer (overdrachtsbelasting) worden betaald. Deze belasting varieert sinds januari van dit jaar tussen 3,5% en 6,5% van de koopprijs, afhankelijk van de deelstaat waarin het onroerend goed gelegen is. Wordt er naast het onroerend goed (erf, gebouw, tuin) ook nog inventaris gekocht, dan moet de koopprijs worden verdeeld tussen het onroerend goed en de inventaris. De Grunderwerbsteuer is uitsluitend te betalen over het vastgoedgedeelte. Overigens is in Duitsland elke overdracht van onroerend goed met Grunderwerbsteuer belast, een doorverkoopregeling zoals in Nederland bestaat in Duitsland niet.

Gemeentelijke onroerendgoedbelasting (Grundsteuer)

Het Finanzamt legt voor de vakantiewoning een uniform vastgestelde fiscale waarde (Einheitswert) vast. Deze waarde is voor de gemeente de basis ter bepaling van de onroerendgoedbelasting.

Omzetbelasting (Umsatzsteuer)

In beginsel is de koop van een vakantiehuisje vrij van omzetbelasting. Voor vakantiewoningen die bestemd zijn voor de verhuur aan derden wordt echter meestal geopteerd voor een levering mét omzetbelasting (heden: 19%). De reden: de koper van het vakantiehuis kan de omzetbelasting die hij bij aankoop verschuldigd was, bij de belastingdienst (Finanzamt) terugvorderen.
Als de Nederlandse koper zijn vakantiehuis gaat verhuren, wordt hij een omzetbelastingplichtig ondernemer in Duitsland. Hierbij moet men twee manieren van verhuren uit elkaar houden:

- langdurig verhuur aan een vakantieoperator: verhuurt de koper zijn vakantiehuisje langdurig aan een vakantieoperator, is deze verhuur in beginsel BTW-vrij. De koper (verhuurder) kan echter voor de BTW-optie kiezen. Dit heeft tot gevolg dat de verhuur met (heden) 19% BTW wordt belast.

- korte-termijn-verhuur: de verhuur aan verschillende vakantiegasten is onderworpen aan omzetbelasting; deze bedraagt momenteel 7%. Als er voor de verhuur BTW betaald moet worden, dan kan de koper van het vakantiehuis op basis van de ontvangen rekeningen bijv. voor de koop van het vakantiehuis, de aankoop van de inventaris, energiefacturen enz. de hier bij inbegrepen BTW als voorbelasting in rekening brengen. Als de koper door de verkrijging van het onroerend goed voor de eerste keer omzetbelastingplichtig ondernemer in Duitsland wordt, moet hij gedurende de eerste 24 maanden maandelijks aangifte doen. Deze aangiftes dienen tot de 10de van de daarop volgende maand bij het Finanzamt te worden ingediend en betaald.

Inkomstenbelasting (Einkommensteuer)

Voor het in Duitsland gelegen vakantieobject wijst het Belastingverdrag Nederland-Duitsland de belastingheffing aan Duitsland toe. De Nederlandse koper is door de verkrijging van het in Duitsland gelegen vastgoed beperkt belastingplichtig in Duitsland. Afhankelijk daarvan, of de verhuur uitsluitend door de koper zelf plaatsvindt, met behulp van een vakantieoperator als makelaar geschiedt dan wel via verhuur aan een vakantieoperator, handhaaft de Duitse Belastingdienst verschillende heffingsgradaties als gevolg van verhuur.
Heeft u vragen m.b.t. de aankoop van een vakantiehuis in Duitsland en de fiscale gevolgen hiervan, neem dan contact op met Alexander Crämer.

No video selected.
  • gepubliceerd : maandag, 07 juli 2014