Update: Mietminderung bei Ladenschließungen im Einzelhandel

Update: Mietminderung bei Ladenschließungen im Einzelhandel

Bereits während des ersten staatlich angeordneten Lockdowns im April und Mai 2020 stellte sich die Frage, inwieweit die Mieter von Ladengeschäften weiter verpflichtet waren, die volle Miete für die Ladenlokale zu zahlen. Inzwischen sind hierzu die ersten gerichtlichen Entscheidungen ergangen. Hierbei wird deutlich, dass es für diese Frage auf die konkrete Situation im Einzelfall – und das zuständige Gericht ankommt.

Die Gerichte haben die Frage, ob bei Gewerberaummietverträgen trotz des staatlich angeordneten Lockdowns die volle Miete fällig wird, unterschiedlich beantwortet. Im Folgenden stellen wir zwei Entscheidungen vor, die unterschiedlicher nicht sein könnten.

 

LG Frankfurt: Keine Minderung der Miete

In einer am 16.11.2020 erschienenen Entscheidung der LG Frankfurt am Main (Az. 2-15 O 23/20) wurde eine Minderung der Miete für die Zeiträume, in denen aufgrund der staatlichen Anordnung im April und Mai 2020 die Geschäfte im Einzelhandel geschlossen bleiben mussten, abgelehnt.

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die staatlich angeordnete Schließung keinen Mangel der Mietsache begründe. Ein Mangel der Mietsache liege nur dann vor, wenn die Nutzungsuntersagung den Grund in der Beschaffenheit der Mietsache habe. Die zur Eindämmung der Corona-Pandemie angeordnete Schließung der Geschäfte diene jedoch dem Schutz der Gesundheit der Bevölkerung und weise keinen Bezug zu der Beschaffenheit der Mietsache auf.

Auch eine Anpassung der Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) komme in dem zu entscheidenden nicht in Betracht, obwohl es sich bei der Corona-Pandemie und den damit verbunden staatlichen Anordnungen um ein Risiko handele, das weder dem Mieter noch dem Vermieter zuzuordnen sei. Eine Anpassung der Geschäftsgrundlage kommt nämlich nur dann in Betracht, wenn ein Festhalten am unveränderten Vertrag schlechthin unzumutbar erscheint. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn ansonsten die Insolvenz des Mieters drohen würde.

LG Kempten: Minderung um 50 Prozent

Anders beurteilte das Landgericht Kempten die dem Gericht zur Entscheidung vorgelegte Situation. Mit Urteil vom 07.12.2020 (Az. 23 O 753/20) stellte das Gericht fest, dass der Mieter eines Ladenlokals berechtigt war, für die relevanten Zeiträume im April und März 2020 die Miete um 50 Prozent zu mindern. Als Begründung führte das Gericht an, dass in der staatlich angeordneten Ladenschließung ein Mietmangel zu sehen sei. Denn im Mietvertrag war aufgenommen worden, dass das Ladenlokal zum Zweck des Einzelhandels mit Bekleidung und Textilien aller Art vermietet wird. Aufgrund der Anordnung kann dieser Zweck nicht erfüllt werden.

Die Minderung der Miete um 50 Prozent begründete das Gericht damit, dass die staatlich angeordnete Ladenschließung weder dem Risikobereich des Vermieters noch des Mieters zugeordnet werden könne. Darüber hinaus nahm das LG Kempten an, dass auch die Voraussetzungen einer Anpassung der Geschäftsgrundlage gegeben waren – ohne dass es dabei auf eine drohende Insolvenz des Mieters ankam.

Praxistipp

Auch beinahe ein Jahr nach dem Beginn der Corona-Pandemie ist damit noch immer nicht deutlich, ob Ladenschließung und die damit verbundenen Umsatzeinbußen generell zu einer Minderung der Miete führen. Es kommt hierfür auf die konkreten Umstände des Einzelfalls und die durch die Gerichte vorzunehmende Auslegung der allgemeinen Vorschriften an.

Soweit der Gesetzgeber auf die Corona-Pandemie mit Gesetzesänderungen reagiert, vermag dies die Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie nicht zu beseitigen. Hierzu verweisen wir gerne auf unseren Beitrag: Gesetzesänderung Gewerberaummietverträge – Mietminderung im Lockdown

 

Haben Sie weitergehende Fragen? Wenden Sie sich dann bitte an Udo Croonenbrock oder Elena Patschkowski.

 

 

Gerne verweisen wir auf unsere weiteren Artikel zu diesen Themen:

 

 

#Gewerberaummiete #Mietminderung #Covid_19

 

 

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  • gepubliceerd : Montag, 01 Februar 2021