Gesetzesänderung Gewerberaummietverträge: Mietminderung im Lockdown

Gesetzesänderung Gewerberaummietverträge: Mietminderung im Lockdown

Nachdem der Gesetzgeber bereits Mitte des vergangenen Jahres einen Kündigungsschutz zur Zeit der Corona-Pandemie eingeführt hatte, ist zum Ende des Jahres 2020 nunmehr eine weitere Änderung in Kraft getreten. Diese Änderung betrifft die Frage bei der Miete von gewerblich genutzten Räumen – beispielsweise Ladengeschäften, ob die Miete herabzusetzen ist, wenn infolge staatlich angeordneter Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie die Mietsache nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist.

Die neu eingeführte Regelung betrifft die Anpassung des Vertrages nach § 313 BGB und findet daher nur dann Anwendung, wenn die fehlende Nutzungsmöglichkeit aufgrund der staatlichen Untersagung nicht bereits wegen des Vertrages einen Mietmangel begründet.

Wenn kein Mangel der Mietsache vorliegt, kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nachträglich so geändert haben, dass ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht mehr zumutbar ist. Nach der Gesetzesänderung wird nunmehr vermutet, dass in den Fällen, in denen Gewerberäume aufgrund staatlicher Anordnungen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie nicht oder nur eingeschränkt nutzbar sind, eine solche Änderung der Geschäftsgrundlage vorliegt. Diese tatsächliche Vermutung soll die Verhandlungsposition der Gewerberaummieter stärken und der Rechtssicherheit dienen. 

Von dieser Gesetzesänderung unberührt bleiben die weiteren Voraussetzungen einer Anpassung der Geschäftsgrundlage. Keinesfalls kann daher aufgrund der Gesetzesänderung davon ausgegangen werden, dass im Falle staatlich angeordneter Einschränkungen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie in jedem Fall die Voraussetzungen für eine Anpassung des Vertrages vorliegen.

Denn trotz dieser Gesetzesänderung muss der Mieter im Einzelfall beweisen, dass die weiteren Voraussetzungen einer Anpassung des Vertrages vorliegen – insbesondere, dass, ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Dies ist auch im Falle des staatlich angeordneten Lockdowns nicht ohne Weiteres der Fall.

Auch eine Rückwirkung der Gesetzesänderung in tatsächlicher Hinsicht ist nicht auszuschließen. Wenn sogar der Gesetzgeber eine Vermutungswirkung annimmt, ist dies ein starkes Indiz dafür, dass durch behördliche angeordnete Ladenschließungen tatsächlich die Vertragsgrundlage berührt ist.

Offen bleibt jedoch die Frage, welche Auswirkungen die Vermutungswirkung auf Verträge hat, die nach den ersten behördlich angeordneten Schließungen geschlossen wurden – denn in diesem Fall war sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter bekannt, dass im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie wiederholt Ladenschließungen angeordnet werden.

Fazit

Die Gesetzesänderung vermag zwar die Verhandlungsposition des Mieters von Gewerberäumen für Altverträge zu stärken, dennoch bleibt es eine Frage des Einzelfalls, ob die Voraussetzungen für eine Anpassung des Mietvertrages und damit eine Minderung der Miete tatsächlich vorliegen. Bei dem Abschluss neuer Verträge ist zu empfehlen, direkt entsprechende Regelungen in den Vertrag aufzunehmen.

 

Haben Sie weitergehende Fragen? Wenden Sie sich dann bitte an Udo Croonenbrock oder Elena Patschkowski.

 

 

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  • gepubliceerd : Montag, 01 Februar 2021